6 октября 2026 года Университет Минстроя НИИСФ РААСН опубликовал итоги сессии «Город, который сам себя строит: ИИ и цифровой двойник на полном цикле девелопмента», состоявшейся 29 сентября в рамках 100+ TechnoBuild 2026 в Екатеринбурге.
С докладом выступил Вадим Степанов, директор департамента технологий информационного моделирования АО «СберСити» и ведущий эксперт Университета Минстроя. В центре его выступления было практическое применение ИИ и цифровых решений от формирования градостроительной концепции до строительства и эксплуатации готового района.
Цифровой двойник перестает быть копией здания
Традиционно цифровой двойник ассоциируется с виртуальной моделью конкретного объекта. Однако для девелопмента этого оказывается недостаточно.
Территория развивается как единая система: изменяются транспортные потоки, инфраструктура, здания, инженерные объекты, общественные пространства и сценарии использования района.
Поэтому ценность цифрового двойника заключается уже не столько в визуальной копии объекта, сколько в сохранении и использовании данных на разных этапах его жизненного цикла.
Именно такой подход был продемонстрирован на сессии НИИСФ РААСН: данные, сформированные при проектировании, должны продолжать использоваться во время строительства и эксплуатации, а накопленная эксплуатационная информация – становиться основой для последующих проектов.
Получается непрерывный контур:
территория → концепция → проектирование → строительство → эксплуатация → новые данные → следующий проект.
ИИ уже работает не только с текстом
Одна из главных идей доклада заключается в том, что искусственный интеллект постепенно выходит за рамки генерации текста и становится частью специализированных производственных процессов.
Эксперт выделил три сценария:
«эскиз за минуты» → «акты за дни» → «район на автопилоте».
На первом этапе ИИ помогает работать с вариантами градостроительных решений. На строительном этапе цифровые инструменты используются для работы с документацией и контролем. На этапе эксплуатации данные объединяются для управления готовым районом.
Таким образом, речь идет уже не об отдельном AI-сервисе, а о последовательном использовании ИИ в нескольких звеньях одного цифрового процесса.
«Архитектор в машине»: ИИ соединяют с точными алгоритмами
Особое внимание на сессии уделили исследовательской генеративной системе «Архитектор в машине».
Принцип ее работы показателен с точки зрения будущей архитектуры ИИ в строительстве: искусственный интеллект формирует и оценивает варианты решений, а точные алгоритмы выполняют расчетные задачи и автоматические проверки.
В системе используются расчеты геометрии участка, массинга, инсоляции и технико-экономических показателей, а нормативные требования переводятся в набор автоматизированных проверок.
Это важное отличие от модели, в которой нейросеть самостоятельно принимает все решения.
Здесь функции распределяются между технологиями:
ИИ → формирование и оценка вариантов;алгоритмы → расчет и проверка;специалист → выбор и ответственность.
Такой гибридный подход потенциально позволяет объединять скорость генеративных моделей с точностью формализованных расчетов.
ИИ может работать уже на стадии градостроительной концепции
На этапе освоения территории AI-инструменты могут использоваться для анализа большого количества исходных данных и поиска вариантов пространственной организации.
В представленном исследовательском сценарии рассматривалась территория площадью около 349 га в Екатеринбурге. Система анализировала окружение, транспортные и пешеходные потоки, формировала варианты пространственной структуры и мастер-план, после чего проводила нормативную и экономическую оценку.
Здесь особенно заметен переход от классического BIM-подхода к более широкому территориальному информационному моделированию.
ИИ работает уже не с отдельным зданием, а с пространственным контекстом, в котором будущий объект должен функционировать.
На стройке цифровая модель превращается в рабочий инструмент
После утверждения концепции цифровой контур не должен прекращать существование.
Информация о проекте может использоваться для координации строительства, работы с документами, контроля исполнения и сопоставления плановых решений с фактическим состоянием объекта.
Именно здесь ТИМ перестает быть только инструментом проектировщика.
Информационная модель становится одним из источников данных для управления строительством.
В более развитой архитектуре цифровой двойник позволяет сопоставлять между собой:
проект → план → фактическое выполнение → отклонение → управленческое решение.
Чем полнее сохраняется история изменений, тем больше информации получает система для последующего анализа.
«Район на автопилоте»: следующий уровень – эксплуатация
Наиболее интересная часть модели относится уже к периоду после ввода объектов.
По данным Университета Минстроя, на примере цифровой среды СберСити были представлены сценарии, объединяющие обращения жителей, CRM управляющей компании, BIM-модели, сведения о состоянии объектов, транспорт, сервисные службы и системы безопасности. Использовались, в частности, решения CityOne Service и CityOne Secure.
Это существенно расширяет понятие цифрового двойника.
Модель перестает быть статичным представлением построенного объекта и становится частью системы управления его эксплуатацией.
Получается уже другая цепочка:
BIM → эксплуатационные данные → обращения и события → аналитика → управленческое действие.
Данные эксплуатации возвращаются в проектирование
Одна из наиболее важных особенностей полного цифрового цикла – возможность использовать накопленный опыт повторно.
Если информация о том, как объект реально эксплуатируется, сохраняется в цифровом контуре, она может использоваться при проектировании следующих зданий и территорий.
Например, данные о востребованности сервисов, эксплуатации инженерных систем, транспортных сценариях и обращениях жителей потенциально позволяют точнее формировать следующие проектные решения.
Таким образом, появляется замкнутый цикл:
проектирование → строительство → эксплуатация → данные → анализ → новое проектирование.
Это уже существенно больше, чем классический BIM отдельных объектов.
Главная проблема – не ИИ, а непрерывность данных
Для такой архитектуры недостаточно иметь сильную нейросеть или современную BIM-платформу.
Критическим условием становится сохранение данных при переходе между этапами проекта.
Если информация, созданная при проектировании, не передается в строительство, а эксплуатационные данные не возвращаются в проектный контур, цифровой двойник остается набором разрозненных моделей.
Поэтому ключевой вопрос цифрового девелопмента заключается в том, как связать данные разных стадий в единую информационную систему.
В итоге архитектура выглядит так:
ТИМ + СОД + корпоративные системы + эксплуатационные данные + ИИ = непрерывный цифровой цикл.
Цифровой двойник начинает управлять жизненным циклом
В таком подходе меняется и сама роль ТИМ.
На первом этапе информационная модель отвечает прежде всего за представление проектных решений.
Затем она становится источником информации для строительства.
После ввода объекта – частью эксплуатационной цифровой среды.
А накопленные данные могут использоваться для подготовки новых девелоперских проектов.
Получается переход:
модель объекта → данные об объекте → управление объектом → данные о жизненном цикле → цифровая модель следующего проекта.
Именно эта непрерывность становится главным отличием цифрового двойника полного цикла от обычной трехмерной модели.
ИИ становится интеллектуальным слоем над цифровым контуром
Представленная на 100+ TechnoBuild модель показывает, что искусственный интеллект не обязательно должен заменять отдельные профессиональные системы.
Напротив, наиболее перспективным выглядит его использование поверх ТИМ, корпоративных баз данных, расчетных алгоритмов и эксплуатационных систем.
ИИ может отвечать за поиск закономерностей, генерацию и сравнение вариантов, обработку массивов информации и автоматизацию рутинных операций.
А специализированные алгоритмы и цифровые системы обеспечивают точные расчеты, нормативные проверки и управление процессами.
Человек при этом остается ответственным за профессиональный выбор и критические решения. Именно такую связку – повторяющиеся операции передаются цифровым инструментам, а профессиональный выбор остается у человека – подчеркивает Университет Минстроя.
Девелопмент движется от цифровизации объектов к цифровизации территории
Пока описанная модель не означает, что весь российский девелопмент уже работает в едином цифровом двойнике.
Речь идет о практических сценариях и конкретных проектах, которые показывают направление технологического развития.
Но логика изменения очевидна.
Объектом цифрового управления постепенно становится не только здание, но и территория, инфраструктура и весь жизненный цикл девелоперского проекта.
Вместо разрозненных этапов формируется единая цепочка:
градостроительная концепция → ТИМ → строительство → эксплуатация → цифровой двойник → новые проектные решения.
На этом контуре искусственный интеллект становится инструментом анализа и автоматизации, а накопленные данные – ресурсом для следующего инвестиционно-строительного цикла.
Главный результат такого подхода – не просто виртуальная копия построенного района, а цифровая непрерывность проекта, при которой данные не заканчиваются вместе со строительством, а продолжают работать на управление, эксплуатацию и создание следующих объектов.